Rent to buy e procedura fallimentare. Le nuove frontiere del diritto
La crisi del mercato immobiliare impone di verificare la percorribilità di nuove strade.
E’ importante, dunque, fare ricorso a modalità contrattuali diverse, rispetto, ad esempio, agli oneri gravosi di un mutuo bancario o rispetto alla oggettiva impossibilità di far fronte ad impegni inarrivabili. Forme di acquisto come il rent to buy possono agevolare coloro che non sono in grado di accedere al mercato con immediate liquidità e non abbiano possibilità di ottenere mutui.
Il rent to buy è un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile, consentendo di entrare immediatamente nel possesso dell’abitazione, onde perfezionare la transazione commerciale entro un termine successivo, ad un prezzo già concordato.
Il Contratto di Rent To Buy, introdotto nel nostro ordinamento nel 2014, è approdato anche nel Tribunale di Nocera Inferiore nell’ambito della procedura fallimentare n. 51/2016, il cui compito di gestire e amministrare il patrimonio della fallita è stato affidato all’avv. Anna Buonocore.
La Procedura era proprietaria di un opificio industriale sito in S. Salvatore Telesino (BN) alla C/DA Cese Nove snc. Dopo che erano stati esperiti ben sette tentativi di vendita rimasti infruttuosi veniva presentata una proposta irrevocabile d’acquisto, facendo ricorso al contratto di cessione del godimento con diritto d’acquisto (c.d. Rent to Buy).
La proposta ha avuto il fondamentale supporto del curatore Avv. Anna Buonocore, dell’Ordine di Nocera Inferiore, che ha espresso da subito parere positivo, in ragione dei notevoli vantaggi per la procedura:
– il prezzo base d’asta, così come fissato nell’ultimo avviso di vendita, non subiva variazioni a ribasso, bensì veniva integrato dal versamento, a fondo perduto, della quota parte del canone mensile imputata a remunerazione del godimento del bene;
– l’immediato deposito in cancelleria di un assegno circolare di importo pari al 15% del prezzo offerto, che sarebbe stato trattenuto dalla procedura, a titolo di penale, in caso di mancata stipula del contratto per causa imputabile al promissario acquirente;
– il rilascio in favore dalla procedura di una polizza fideiussoria, a prima richiesta, a garanzia di tutte le obbligazioni che la parte offerente avrebbe assunto con la stipula del contratto di Rent To Buy, per un importo pari all’intero valore dell’operazione.
Ottenuta l’autorizzazione del G.D. Dott. Pasquale Velleca alla stipula del contratto ed il prioritario parere favorevole del comitato dei creditori, si sono susseguiti due mesi di intenso lavoro durante i quali il Curatore e il Giudice Delegato, hanno operato in costante sinergia al fine di superare le inevitabili problematiche legate ad una idea innovativa che doveva necessariamente amalgamarsi alla realtà, non propriamente moderna, del diritto fallimentare.
Difficoltà superate grazie alla oculata ed attenta attività del G.D. che, con successivi e puntuali provvedimenti, ha approvato ed in alcuni casi indirizzato l’operato del curatore in modo da giungere, in data 30.04.2020, alla sottoscrizione di un contratto di Rent To Buy, cucito ad arte per soddisfare i reciproci interessi delle parti, nel pieno rispetto e con ampia tutela di tutti i creditori della procedura.
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